Wie groß ist die Gefahr einer Immobilienblase?
Eines sei vorab gesagt: Immobilienblasen existieren! Beispielsweise wurde die Wirtschaftskrise durch eine geplatzte Immobilienblase in den USA ausgelöst. Wohlgemerkt in den USA! Die Blase entstand nicht auf dem deutschen Markt! Doch seit Anfang des Jahres werden Stimmen laut, dass der deutsche Immobilienmarkt kräftig dabei sei, eine Blase aufzubauen. Aber stimmt das wirklich? Drohen deutsche Immobilien preislich einzubrechen?
Typische Warnsignale
Immobilienblasen entstehen nicht einfach aus dem Nichts, sondern sind die Folge von bestimmten Entwicklungen. Daher fungieren diverse Indikatoren als Frühwarnsystem, um eine Blasenbildung erkennen zu können. Dazu gehört beispielsweise das Loslösen der Hauspreise von den Mietpreisen, ein signifikanter Anstieg der Privatverschuldung sowie eine überdurchschnittliche Neubauquote.
Daraufhin spielt sich folgendes Szenario ab: Während der Blasenbildung steigen die Immobilienpreise exorbitant an. Platzt diese, rauschen die Preise im freien Fall nach unten. Ein Verkauf hätte also einen immensen Geldverlust zur Folge. Doch Immobilien sind äußerst krisensicher. Denn einerseits kann ihr Wert niemals null betragen, wie das beispielsweise bei Aktien der Fall ist, denn es handelt sich immer noch um etwas Physisches. Andererseits wird der Verlust nur bei Verkauf erzielt. Wer die Immobilie also behält und die Krise einfach aussitzt, der wird auch keinen Verlust machen.
Doch kommen wir jetzt zum eigentlichen Thema – dem Status Quo der drei Indikatoren.
Wie entwickelt sich das Lohnniveau?
Das Lohnniveau – oder vereinfacht gesagt, die Entwicklung der Gehälter – ist verglichen mit dem Anstieg der Kauf- und Mietpreise stabil. Für Deutschland wird dieses Jahr im Durchschnitt ein nominaler Anstieg der Gehälter um 3,1 Prozent erwartet. Vergangenes Jahr lag der Zuwachs bei lediglich 2,6 Prozent.
Quelle: Gehalt.de
Im Vergleich der Landeshauptstädte liegt Stuttgart mit einem Lohnniveau von 124,8 % an der Spitze – sogar noch vor München. Zwar wird ein leichter Rückgang der Gehälter erwartet, jedoch ist diese Entwicklung aufgrund des überdurchschnittlichen Niveaus nicht weiter tragisch.
Quelle: Gehalt.de
Wie entwickeln sich Mieten und Kaufpreise?
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Die Kaufpreise haben in den vergangenen Jahren stark angezogen. Insbesondere Metropolen wie Berlin und wirtschaftlich starke Standorte wie Stuttgart oder München sind von der Entwicklung betroffen. Gleiches gilt für die Mieten. Auch hier wird ein starker Preisanstieg verzeichnet. Grund sind vor allem der hohe Zuzug zahlungskräftiger, junger High-Potentials sowie das begrenzte Angebot an Immobilien. Eine mögliche Abkopplung der Mieten von den Kaufpreisen durch politisches Eingreifen in der Form der Mietpreisbremse oder Mietendeckelung, wird nicht passieren. Denn derartige Maßnahmen beeinflussen lediglich die Rahmenbedingungen und gehen nicht den Kern des Problems an.
Wie entwickelt sich die Privatverschuldung?
Die Anzahl der Privatkredite hat in den letzten 20 Jahren kontinuierlich zugenommen. Allerdings in einem moderaten, natürlichen Anstieg. Insbesondere die verschärften Kreditrichtlinien, die als Folge der Wirtschaftskrise etabliert wurden, sorgen dafür, dass Kredite nicht unbegründet oder risikoreich vergeben werden.
Fazit
Aktuell deuten alle Faktoren darauf hin, dass keine Immobilienblase vorliegt und auch nicht dabei ist, sich gerade zu entwickeln. Die Entwicklung des Markts sowie der drei Frühwarnindikatoren kann als gesund bezeichnet werden. Die Ausgangsbedingungen, um eine Immobilie zu erwerben, sei es für den Eigenbedarf oder als Investment, sind dank des niedrigen Zinsniveaus weiter günstig.
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