Mietvertrag kündigen: So geht es richtig
Mietverträge bestehen in den meisten Fällen nicht für alle Ewigkeit. Damit die Kündigung des Mietvertrags reibungslos abläuft, sollten Sie als Mieter, aber auch als Vermieter, auf einige Dinge achten. Denn aus welchen Gründen Sie auch kündigen, mit der Abwicklung des Umzugs und der Wohnungssuche hat man bereits genug zu tun. Umso wichtiger daher, dass die Kündigung reibungslos über die Bühne geht.
Kündigung durch den Mieter
Normalerweise kann der Mieter seinen Mietvertrag mit einer Frist von 3 Monaten zum Monatsende kündigen. Möchte man früher aus der Wohnung raus, kann dies nach Absprache mit dem Vermieter erfolgen, wenn z. B. bereits ein geeigneter Nachmieter gefunden wurde. Ein Anspruch auf den frühzeitigen Auszug besteht jedoch nicht. Ein Irrglaube ist außerdem, dass der Mieter nach Präsentieren dreier potenzieller Nachmieter automatisch aus den Vertragspflichten raus ist.
Die Kündigung kann in einem formlosen Schreiben ohne Angabe von Gründen erfolgen. Das Schreiben sollte an jegliche Vermieter gerichtet und von allen im Mietvertrag aufgeführten Personen unterzeichnet sein. Trifft der Brief später als am dritten Tag des Monats ein, beginnt die Frist erst ab dem Folgemonat zu laufen.
Ausnahmen bilden hier Zeitmietverträge, in denen die Mietdauer sowohl von Mieter als auch Vermieter eingehalten werden muss, sofern kein abweichendes Kündigungsrecht im Mietvertrag vereinbart wurde.
Die 3-Monats-Frist gilt nicht, wenn der Vermieter beispielsweise eine Mieterhöhung oder Modernisierung plant. Dann hat der Mieter das Recht, innerhalb von einem bzw. zwei Monaten auszuziehen.
In einigen Ausnahmefällen greift auch eine fristlose Kündigung. Diese muss dann jedoch eine Begründung enthalten. Dies kann dann der Fall sein, wenn die Wohnung aufgrund schwerer Mängel nicht mehr nutzbar ist oder eine konkrete Gesundheitsgefahr besteht.
Kündigung durch den Vermieter
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Bei der Kündigung durch den Vermieter gelten wiederum andere Regeln. Kündigt der Vermieter ordentlich, richtet sich die Kündigungsfrist nach der Dauer des Mietverhältnisses. Besteht die Mietdauer unter 5 Jahren, hat der Vermieter 3 Monate Kündigungsfrist, danach bestehen 6 Monate Kündigungsfrist und ab einer Mietdauer von 8 Jahren, besteht eine 9-monatige-Kündigungsfrist für den Vermieter. Selbstverständlich können auch längere Kündigungsfristen im Mietvertrag vereinbart werden, wobei kürzere Fristen nicht erlaubt sind.
Soll die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden, steht der Mieter unter einem besonderen Schutz. Somit darf der neue Eigentümer erst nach einer Sperrfrist von 3 Jahren kündigen. Regional können z. B. auch Sperrfristen von bis zu 10 Jahren möglich sein, wie das in München der Fall ist, damit Spekulationen eingedämmt werden.
Der Vermieter hat außerdem die Kündigung zu begründen, wobei nicht alle Aspekte auch ausreichend sind. Eigenbedarf oder die Beabsichtigung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung (z. B. ein baufälliges Haus durch einen Neubau ersetzen) können triftige Gründe darstellen. Auch wenn der Mieter den Vermieter beleidigt oder die Miete wiederholte Male zu spät zahlt, kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen.
In schwerwiegenden Fällen kann sogar eine fristlose Kündigung oder eine außerordentliche Kündigung mit Abmahnung erfolgen. Eine Abmahnung kann immer dann erfolgen, wenn der Mieter dauerhaft nachts laute Musik hört oder seine Wohnung ohne Absprache mit dem Vermieter untervermietet hat. Eine fristlose Kündigung kann greifen, wenn der Mieter zwei Monate in Folge seine Miete nicht gezahlt hat.
Auch hier gilt: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und von allen Vermietern unterschrieben sein. Sie sollte außerdem ebenfalls an alle Mieter adressiert sein. Ist die Kündigung nicht korrekt, kann der Mieter jederzeit Widerspruch einlegen. Auch bei besonderen Fällen wie beispielsweise Schwangerschaft, Krankheit oder bei einem bevorstehendes Examen kann der Mieter gegen die Kündigung vorgehen.
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